+7(495) 609-41-54, +7(985) 939-15-17,

+7 926 633 05 53 (WhatsApp)

Москва, ул.Жебрунова, дом 6, стр. 1

Об особенностях кадастрового учета подвального помещения многоквартирного дома

Вопрос: При внесении изменений в МКД выявлено, что подвальное помещение имеет вход с улицы и проход в соседнюю блок-секцию. По всему подвальному помещению проложены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме (технический подвал), следовательно данное помещение не является изолированным, а также не может быть предметом гражданского оборота. Все подвальные помещения (1-ой, 2-ой, 3-ей очередей) не являются обособленными, или изолированными, поскольку имеет сквозные проходы, и по всему подвальному помещению проходят инженерные, канализационные, кабельные сети, которые обслуживают весь МКД.

В соответствие с вышеизложенным прошу сообщить следущее:

1) Требуется ли в данном случае выделять подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости?

2) Достаточно ли информации, содержащейся в техническом плане здания, для постановки на государственный кадастровый учет подвального помещения в составе общего имущества, или требуется предоставление отдельного технического плана подвального помещения?

3) Достаточно ли описать такие подвальные помещения в техническом плане здания (указать расположение в графической части технического плана здания; пронумировать и расчитать площадь в текстовой части технического плана здания) в составе общего имущества многоквартирного дома?

4) В каких случаях предоставляется технический план подвального помещения отдельным документом?

Ответ: Описанное в Вашем обращении помещение подвального (подземного) этажа, оснащенное инженерными системами /коммуникациями/ и узлами управления ими, не отвечающее требованиям обособленности и изолированности от других помещений в здании, не имеющее самостоятельного определенного функционального назначения и не предназначенное для самостоятельного использования, отвечает всем признакам технического подвала (подполья).

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также чердаки и технические этажи являются общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Подробный перечень инженерных систем и коммуникаций, входящих в состав общего имущества и расположенных в том числе в технических подвалах (подпольях), приведен в пунктах 5, 6 и 7 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений, расположенных в таком доме, в силу прямого указания закона, и не требует какого-либо дополнительного подтверждения, то есть регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН). Поэтому в большинстве случаев регистрация права на общее имущество многоквартирного дома не осуществляется.

Однако, в целом ряде оговоренных законом случаев (передача общего имущества в аренду, возведение нового общего объекта недвижимости или приобретение общего земельного участка, осуществление реконструкции или строительства дома, введение ограничений использования земельного участка), регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть осуществлена в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В указанных случаях сведения о составе общего имущества многоквартирного дома формируются на основании документа технического учета многоквартирного дома (технического паспорта БТИ), если общее имущество не поставлено на кадастровый учет в соответствии с частью 4 статьи 40 Закона о регистрации (№ 218-ФЗ).

Сведения об общем имуществе вносятся в ЕГРН при осуществлении кадастрового учета всего многоквартирного дома на основании информации, содержащейся в техническом плане многоквартирного дома. При этом, отдельные элементы или площади общего имущества (чердаки, технические подвалы, технические этажи, лифты, лифтовые и вентиляционные шахты, лестницы и лестничные площадки, колясочные, крыши, стены, перекрытия, балконы, приямки, крыльца и др.) не описываются в техническом плане как отдельные, самостоятельные объекты недвижимости и учитываются как элементы многоквартирного дома. Например, учет технического подвала осуществляется в составе всего здания путем включения поэтажного плана технического подвала в состав графической части технического плана и учета площади подвального (подземного) этажа в площади всего здания.

Вместе с тем следует отметить, что в границах технического подвала, которые как привило совпадают с внутренними поверхностями наружных стен многоквартирного дома, могут быть расположены и отдельные самостоятельные подвальные помещения.

Самостоятельное использование таких подвальных помещений в соответствии с их функциональным назначением должно быть определено/подтверждено/ документально (проектной или другой технической документацией на здание, иными учетными или правоустанавливающими документами, например решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о формировании подвального помещения).

Кроме того, такое помещение должно соответствовать требованиям изолированности и обособленности, предъявляемым к помещениям. Чаще всего формирование такого помещения невозможно без осуществления перепланировки технического подвала, и может сопровождаться выносом инженерных коммуникаций за пределы формируемого помещения (переоборудованием).

Обращаем внимание, что в таких случаях оформление кадастровых документов для учета подобного обособленного подвального помещения осуществляется в общем порядке, то есть так же, как в отношения любого другого помещения или квартиры, расположенных в цокольном, наземном или надземном этаже многоквартирного дома.

Учитывая всё вышеуказанное, в отношении направленных Вашим обращением вопросов сообщаем:

1) в описанном Вами случае выделять подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости не требуется. Это невозможно сделать без соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, которым должны быть определены границы выделяемого помещения, его функциональное назначение и прочие технические и юридические особенности существования такого помещения;

2) для осуществления государственного кадастрового учета общего имущества многоквартирного дома, в том числе технического подвала, достаточно сведений, содержащихся в техническом плане многоквартирного дома. Дополнительный отдельный технический план подвального помещения оформлять не требуется;

3) для целей осуществления кадастрового учета технического подвала, соответствующие сведения в обязательном порядке должны быть внесены в технический план многоквартирного дома. В графическую часть технического плана необходимо включить поэтажный план подвального (подземного) этажа. В текстовую часть технического плана необходимо включить сведения об определении площади подвального (подземного) этажа в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», то есть «…в пределах внутренних поверхностей наружных стен…». Никакой нумерации отдельных частей технического подвала и дополнительного расчета площади не требуется. Площадь технического подвального (подземного) этажа следует учесть при определении площади многоквартирного дома;

4) технический план отдельного самостоятельного подвального помещения (равно как и любого другого помещения /квартиры/, расположенного в многоквартирном доме) оформляется в случае фактического наличия такого отдельного самостоятельного помещения, на основании документов, представленных собственником или правообладателем такого помещения.   

Первая публикация: 24.03.2021 09:47 , Обновление: 24.03.2021 09:48